在家办公可能会导致更多的空置办公室

　　CNN新闻，萨曼莎·德罗亚报道

　　(CNN)——大多数美国人都知道房地产的第一条规则:“地段，地段，地段。”但对于一些开发者来说，有一个新的制胜策略:“循环、循环、再循环。”

　　受新冠疫情期间在家办公运动的推动，越来越多的办公楼找到了作为公寓的第二生命，这一运动大幅削减了办公室出勤率，并使城市的市中心变得稀疏。

　　但是，把枯燥、宽敞的工作空间分割成温馨的家庭比你想象的要难。房地产开发商说，这些项目就像解谜一样:办公楼和公寓的设计考虑因素非常不同。有些转换是不可能的，而且意想不到的成本可能会增加。

　　即便如此，根据穆迪分析公司(Moody’s Analytics)最近的一份报告，今年第二季度，美国的写字楼空置率达到创纪录的20.1%，住房供应仍持续低于需求，地方政府加大了对写字楼改造的激励力度。这些措施包括税收减免，以及为愿意改造这些空间的房地产开发商加快审批程序。

　　商业地产公司世邦魏理仕(CBRE)最近的一份报告显示，在2024年的前三个月，美国有近7000万平方英尺(约合3700万平方英尺)的办公空间正在被改造为其他用途，占美国总供应量的1.7%。其中63%的转换预计将成为多户住宅。

　　它是如何工作的?

　　洛杉矶韩国城(Koreatown)的公寓大楼The Crosby于2020年开业，乍一看，它似乎是一座典型的豪华高层建筑。它拥有豪华的设施，如健身中心和游泳池甲板。克罗斯比公寓的336套公寓的居民可能不知道，他们的大楼曾是石油和天然气公司德士古(Texaco)在西海岸的总部。

　　将德士古这样的办公空间改造成豪华单元，“基本上需要把所有东西都拆了，”杰米·李(Jaime Lee)说。杰米森集团(Jamison Group)是该大楼的所有者，负责监督翻修工作。

　　“我们基本上是在清理地板，”她说。“你只剩下楼层、建筑外壳和电梯了。”

　　与传统的办公室布局不同，每套公寓单元都需要至少有一间浴室和一间厨房，这意味着管道必须重新装修。而且大多数办公楼都有中央空调，因此需要为每个单元更换单独的制冷和供暖系统。

　　有时，项目的成本比最初预期的要高。李说:“特别是那些已经存在了很长时间的建筑，这些年来已经有了很多不同的租户，有时我们已经打开了一堵墙，意识到还有更多的工作要做。”

　　明尼阿波利斯房地产开发商谢尔曼联合公司(Sherman Associates)的总裁克里斯·谢尔曼(Chris Sherman)说，虽然将闲置的办公楼改造成住房似乎是解决经济适用房危机的一种简单方法，但有些办公楼(甚至是那些完全空置或有好几层空置的办公楼)不可能被改造成住房。

　　谢尔曼说:“在我们所处的市场中，只有大约15%的办公楼有可能被改造成办公住宅。”

　　他说，老建筑最好。公寓需要可操作的窗户，而大多数新建筑都没有。新建筑的面积也往往更大。虽然这最初看起来像是一个积极的因素，但公寓单元需要有面向外部的窗户。谢尔曼说，为了获得自然光，这些单元不能离窗户太远。

　　谢尔曼说:“最终的结果是，你无法利用地板中间的大部分空间。”

　　地方政府发挥了作用

　　舍曼说，旧建筑也有资格获得历史性的税收抵免，这使得这些改造在经济上更加可行。

　　兰德住房和无家可归问题中心联席主任杰森·沃德(Jason Ward)说，这些转变的关键是地方政府的参与。沃德说，最近的税收减免和主要城市放宽了公寓楼梯宽度和停车要求等分区限制，使更多的这种转变成为可能。

　　今年9月，纽约市市长埃里克·亚当斯(Eric Adams)宣布，将努力取消新建筑必须包含停车位的规定，腾出空间建造更多房屋。

　　有史以来规模最大的办公住宅改造项目之一即将动工:辉瑞(Pfizer)位于纽约中城(Midtown)的前总部将被改造成大约1500套新的出租公寓。

　　洛杉矶最近还加快了对已有至少15年历史的现有建筑进行改造的审批程序。

　　“鼓励建筑物的重复使用是一种可持续的做法，可以延长建筑物的使用寿命，并保留其最初建造时的大部分资源，”该市3月份的一项法令说。

　　不过，地方政府并不只是在推动办公楼的改造。总部位于印第安纳波利斯的Core Redevelopment公司的首席执行官约翰·沃森(John Watson)说，他已经把废弃的学校和酒店改造成了住房。

　　“大型办公楼可能是最难做到的，”沃森说。“酒店和学校很容易。”

　　不过，沃森最引以为傲的项目是Stadium Lofts，这是一座由印第安纳波利斯一座旧棒球场的废墟改建而成的公寓楼。他以1美元的价格从市政府手中买下了这座体育场，并以2800万美元的价格对其进行了改造，其中包括市政府提供的500万美元。

　　沃森在接受CNN采访时表示:“我对市政府说，‘看，这在物理上是可能的，但它的价值和成本之间存在500万美元的差距。’市政府说他们会为这一差距提供资金，因为这有助于扩大市中心，增加社区的活力。”“这是我做过的最好的项目之一。”

　　The-CNN-Wire?&?2024有线新闻网，Inc.，华纳兄弟发现公司。版权所有。